Почему размер арендной платы за пользование земельным участком в городе Одессе значительно увеличился и что с этим делать?

Для ведения успешного предпринимательства нередко приходится прибегать к пользованию земельными участками. Действующее законодательство предусматривает возможность законного пользования земельным участком, в частности, на основании договора аренды земли. Поскольку земля в границах города, как правило, находится в коммунальной собственности, арендодателем в договорных отношениях выступает соответствующий городской совет. Сегодня предприниматели города Одессы столкнулись с проблемой значительного увеличения размера арендной платы за пользование земельным участком. Каковы причины увеличения арендной платы в городе и что предпринимателю делать в этой ситуации? На эти и другие вопросы нам отвечает Дынту Валерия, кандидат юридических наук, доцент кафедры криминалистики НУ «ОЮА», практикующий юрист в сфере хозяйственных споров.

В последнее время мы наблюдаем тенденцию увеличения арендной платы за пользование земельными участками в г. Одессе. Что вы можете сказать о причинах такого явления?

Согласно действующему законодательству, для определения размера арендной платы используется нормативная денежная оценка земельного участка. Соответствующая техническая документация утверждается решением органа местного самоуправления. Одесским городским советом в 2010 и 2011 годах был принят ряд решений, которыми утверждена новая техническая документация нормативной денежной оценки земли и установлены фиксированные проценты при определении ставок арендной платы за земельные участки. Указанные акты и послужили основанием для увеличения размера арендной платы за пользование земельными участками в границах города Одессы.

Скажите, а указанные вами акты каким-либо образом повлияли на договорные отношения, которые возникли до их принятия? Имеется в виду, как быть тем предпринимателям, которые заключили договоры аренды до 2011 года?

К сожалению, правовые реалии не на стороне предпринимателей. Сегодня практика наглядно демонстрирует, что органом местного самоуправления, который выступает стороной в договоре аренды земли,успешно вносятся изменения в уже действующие договоры аренды.

Но каков механизм действий органов местного самоуправления? Ведь нам хорошо известно, что внести изменения в действующий договор можно только по согласию сторон, если иное не предусмотрено самим договором?

Вы абсолютно правы. Но арендная плата за земельные участки коммунальной собственности является регулируемой ценой, поэтому законодательное изменение предельного размера этой платы является основанием для пересмотра размера арендной платы, установленной условиями договора.

В этом случае алгоритм действий органов местного самоуправления достаточно устоявшийся. Во-первых, необходимо определить нормативную денежную оценку отдельного земельного участка. Соответствующий центральный орган исполнительной власти осуществляет ее расчет и выдает выписку (вытяг) из технической документации. Указанная выписка является основанием для обращения арендодателя к арендатору с предложением добровольно внести изменения в договор аренды земли, в части изменения арендной платы.

Действующее законодательство предоставляет арендатору срок для дачи ответа - 20 дней. Получив отказ, или не получив ответа от арендатора вовсе, орган местного самоуправления обращается в соответствующий хозяйственный суд с иском о внесении изменений в действующий договор аренды земли, в части изменения размера арендной платы.

И какова же практика рассмотрения подобных исков в суде? У предпринимателя есть шанс выиграть дело?

К сожалению, практика рассмотрения подобных исковых заявлений, а затем и пересмотр решений суда в апелляционной и кассационной инстанции не в пользу арендатора. Как правило, подобные иски удовлетворяются. Однако, многое зависит и от той правовой позиции, которая будет сформирована юристом в защиту интересов арендатора.

На что, на ваш взгляд следует обращать внимание при подготовке позиции для суда?

Во-первых, необходимо тщательно исследовать выписку из технической документации нормативной денежной оценки земельного участка. Составлена ли она с соблюдением всех требований, которые предусмотрены действующим законодательством для такого вида документов? Какие нормативно правовые акты были использованы для расчета коэффициентов, которые она в себе содержит и т.д. Одним словом, полный правовой анализ выписки.

На практике многие юристы при установлении нарушений в выписке из технической документации нормативной денежной оценки земельного участка обращаются в административный суд с административным иском об обжаловании действий органа, который выдал соответствующую выписку.

При этом, производство в хозяйственном суде приостанавливается до рассмотрения иска в административном. Удовлетворение указанного административного иска даст возможность выиграть процесс и в хозяйственном суде. В противном случае, у предпринимателя будет возможность отсрочить увеличение арендной платы на пару месяцев, в виду того, что изменения в договор будут внесены только после принятия решения хозяйственным судом.

Далее. Важное значение имеет анализ самого предложения о добровольном внесении изменений в договор аренды земли. Оно должно быть направлено от имени уполномоченного органа. Нередко советы делегируют свои полномочия соответствующим исполнительным органам. Поэтому необходимо установить в соответствии с Положением, наделен ли орган, направивший предложение, такими полномочиями. Необходимо также установить наличие права у должностного лица, подписавшего предложение, осуществлять подобные действия.

Также следует обратить внимание на установленную ставку арендной платы за земельный участок. Она определяется исходя из целевого использования земельного участка и процентов от нормативной денежной оценки земельного участка. Указное соотношение предусмотрено, в частности, решением Одесского городского совета от 20.09.2011 г. № 1267-VI «Об утверждении фиксированных процентов при определении ставок арендной платы за земельные участки в г. Одессе».

Нередко арендодатель допускает погрешности в определении процентной ставки, что приводит к безосновательному удорожанию размера арендной платы. Поэтому необходимо проконтролировать корректность указанного в расчете арендной платы целевого использования земельного участка и установленной для него процентной ставки.

И последним, и наиболее важным моментом, является исследование самого договора аренды земли. При формировании правовой позиции защиты следует учитывать, что увеличение нормативной денежной оценки земли является основанием для увеличения размера арендной платы в случае, если это предусмотрено соответствующим договором, что в целом согласовывается с положениями ч. 1ст. 651 Гражданского кодекса Украины и ч. 1 ст. 188 Хозяйственного кодекса Украины, а именно — изменение условий договора без согласия сторон допускается, но только в двух случаях: когда это прямо установлено законом или договором. Также, важным моментом является то, что типовая форма договора аренды земли, утвержденная в соответствии со ст. 14 ЗУ «Об аренде земли» постановлением Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 г. №220, не предусматривает такого основания для внесения изменений в договор как изменение нормативной денежной оценки земли.

Таким образом, при формировании правовой позиции необходимо тщательно исследовать условия договора аренды и определить наличие или отсутствие в их содержании возможности внесения изменений в него в случае изменения нормативной денежной оценки земли.

Указанные выше обстоятельства и правильное применение установленных фактов дадут возможность избежать нежелательного внесения изменений в договор аренды земли и сохранить свой бизнес.

Итак, увеличение размера арендной платы за земельный участок зависит напрямую от решений органов местного самоуправления.

И защитить интересы бизнеса можно путем отстаивания своих прав в соответствующей судебной инстанции.

Автор: Ясмина Короход